Q: 空室でもう悩まない！空室改善の方法～レンタルオフィスを開業？～
不動産オーナー様で空室に悩まされている方は少なくないのではないでしょうか？ 前回・前々回のブログにて空室率の推移や空室の理由をご紹介してきました。 空室ブログ3回目ということでオーナー様が気になる空室改善の方法をご紹介致します。
- コンテンツの目次
1.周辺地域物件の調査
1.周辺地域物件の調査
まず改善するためには自身の物件がどの理由で空室となっているかを調査する必要があります。大まかには地域物件の家賃相場（間取り・築年数別）・新しい賃貸物件が出来ていないか・住民の属性の三つです。
家賃相場を調査すると自身の物件に設定してある家賃や設備が妥当なものなのかが判断付きます。例えば以前であればユニットバスで5万円で入居者が決まっていたとしても、物件が溢れてきている現代では風呂トイレ別で5万円の相場になっているかもしれません。もしそうなら家賃を下げるか改築する必要がございます。
さらに家賃も細かく見ると賃料・共益費・駐車場代・敷金・礼金・町内会費など様々な項目がありますのでそれぞれを比較していきましょう。また、新しい物件が出来ていると少し家賃が高くても新しい物件へというお客様も多い為適正の家賃設定でも特需的に入居者を取られてしまうこともあります。最後に住民属性ですが
- ・年齢
- ・性別
- ・単身or家族
- ・勤務先、通学先
- ・入居理由
- ・転居理由
- ・契約の種類
を調査します。
属性を調査するとどの層へ物件がヒットしているのかわかり、また空室が増えてきている理由も探しやすくなります。例えば学生に多く入居してもらっていたが、大学が編成によってキャンパスの人数が減ったり無くなった等の事由があれば空室が増えるのは当然ですね。
2.調査結果を基に対策する
2.調査結果を基に対策する
上記の調査によって自身の物件の立ち位置がわかったと思うのでその情報に従い対策をしていきます。
2.1.家賃が高い→家賃の見直し
これは誰もが思う方法だと思いますが、家賃相場が下がっているのに現状維持していた場合は家賃を適正価格まで下げることでお客様の候補に入るはずです。
2.2.初期費用が高い→敷金礼金の見直し
家賃は適正でも初期費用が高い物件はなかなか決まりません。筆者も決めかけていた物件を初期費用の高さから諦めた経験があります。
ひと昔前であれば敷金礼金は取って当たり前でしたが、現状物件が溢れている今は入居してもらえる方がありがたいという気持ちを持って初期費用の設定を見直しましょう。敷金はないと危険という固定概念は捨てて、今は家賃保証会社もあるので検討しましょう。
それでも決まらない場合はフリーレント1カ月などを付けると効果的です。
2.3.ファミリー層物件が埋まらない→駐車場の見直し
ファミリー層が多い物件だと自動車を所有する確率が高くなります。その為駐車場付きの物件や駐車場の賃料を含めて予算感をもっているので駐車場の整備や駐車場代の見直しも効果的です。
2.4.相場感に合っているのに空室→管理会社の見直し
物件は人の目に触れて初めて候補になります。ネット社会なので不動産屋に直接行くより物件をネットで探してから連絡する方の方が多くなってきています。その為ポータルサイト（アットホーム・スーモ・ホームズ）へ上手く掲載してくれる管理会社でないと厳しいです。出来れば全てに掲載している会社を見つけましょう。
2.5.管理会社を変えても効果がない→仲介業者へ自身で営業してみる
管理会社を変更しても効果がない場合、仲介業者へ自身で営業する必要があります。自身の物件情報（家賃などの募集条件や部屋の写真など）を持って行き案内しましょう。この際、案内する前に管理会社へ連絡はしておきましょう。
入居を決めてくれたら広告料を支払う旨や不成約の場合のフィードバックなどをお願いしましょう。
2.6.それでも決まらない→改装が必要
いくら頑張っても決まらない物件というのはあります。そのレベルまで行くと家賃どうこうではなく物件そのものの価値が低い可能性があります。
この場合は改装などが必要になります。築年数が古いと簡単には取れない汚れなどが多くなってきます。改装やリフォームはお金をたくさんかければ良いというものではないので何年で回収できるなど計算しながら計画しましょう。
3.居住物件以外で売り出す
3.居住物件以外で売り出す
上記の改善方法は基本的に居住用の賃貸物件として空室を改善する方法をご紹介してきました。しかし、人口は減少し続けているにもかかわらず物件数は増加していく現状が続くと仮定すると今後も確実に空室の悩みは尽きないでしょう。
そこで弊社がご紹介するのは賃貸物件を他の業態へ変化させて空室の改善・収益性の向上を試みる方法です。特に弊社がおすすめするのはレンタルオフィス。レンタルオフィスは今後も伸びていく市場です。また1部屋を分割して貸し出すので賃貸のように家賃収入が0か100かというようなこともなくリスクの軽減にも繋がります。単価自体も通常の賃貸より付随サービスが多く高く貸すことが出来るので収益性も高くなります。
弊社では高単価なレンタルオフィスを満員にした経験やレンタルオフィス専門の電話・管理システムも提供しているのでどこでも同じ運用が可能です。システムの提供に加え、レンタルオフィスのコンセプトやレイアウト・設備などのコンサルティングもおこなっていますのでお気軽にお問合せ下さい。
レンタルオフィスが伸びていく市場の理由はこちらをご覧ください。
レンタルオフィスコンサルティングHP:https://www.mot-net.com/solution/rentaloffice-consulting-service
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